CONTEXTE REGLEMENTAIRE
Maitrise d''ouvrage : Principes de la TVA sur LASM des logements sociaux (art 684)
Circulaire B 29-6-00
1 — CAS D’IMPOSITION
La livraison à soi-même en matière de TVA est exigée dans plusieurs cas, et notamment dans le cas de construction de logements sociaux à usage locatif ou de travaux de réhabilitation, d’amélioration, de transformation ou d’aménagement réalisés sur ce même type de logements. L’opération doit être financée au moyen d’un prêt relevant de l’article R-331-I du CCH (prêts PLA ou PLUS et PLS).
2 — Modalités d’imposition
2.1 - Le redevable de la TVA
Le redevable de la TVA sur les livraisons à soi-même est le constructeur de l’immeuble ou le bailleur de logements sociaux réhabilités.
2.2 — Le fait générateur
La TVA est exigible à la date du fait générateur. Le fait générateur se produit à la livraison des immeubles qui correspond à leur date d’achèvement et au plus tard à la date de délivrance par la DDE de la déclaration d’achèvement des travaux.
2.3 — L’assiette de la TVA
C’est le prix de revient total des immeubles déterminé hors taxes y compris le coût des terrains ou leur valeur d’apport.
Le prix de revient comprend notamment :
le coût du terrain c’est-à-dire l’ensemble des sommes versées pour acquérir le terrain (prix, honoraires des notaires, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, etc.) et les frais de toute nature engagés pour l’aménagement du terrain,
le coût des études, plans, etc.,
le prix d’achat des matériaux,
les mémoires des divers entrepreneurs ayant effectué les travaux,
les honoraires des architectes, géomètres, métreurs, etc…,
les frais financiers engagés pour la construction et notamment les intérêts des prêts consentis au constructeur par les organismes de crédit :
• prêts à court terme aux promoteurs ou crédits promoteurs consentis pour la construction par les banques ou organismes de crédit spécialement pour la construction : les intérêts de ces prêts sont entièrement pris en compte dans le prix de revient de la construction ;
• autres prêts consentis en vue de la réalisation de la construction : les intérêts pris en compte sont les intérêts échus avant la date d’achèvement des travaux. La même règle s’applique à l’égard des prêts sociaux (prêts à l’accession ou prêts conventionnés) pour les immeubles dont la livraison à soi-même n’est pas exonérée au titre des dispositions de l’article 261-5-8°du CGI.
• les intérêts relatifs à des avances en compte courant,
les frais facturés par les divers intermédiaires et tous les frais généraux engagés pour la construction,
éventuellement la participation pour dépassement du COS versée à la commune,
la taxe locale d’équipement ainsi que la taxe complémentaire de 1% perçue par la région dans les communes d’Ile-de-France,
la taxe départementale des espaces naturels sensibles,
la taxe de raccordement à l’égout,
la redevance pour création ou transformation de bureaux ou de locaux de recherche en Ile-de-France : cette redevance constitue du point de vue fiscal un élément du coût de revient du terrain sur lequel est édifiée la construction et doit être incluse dans le prix de revient total de l’immeuble,
les participations versées aux communes par les constructeurs pour les travaux d’équipement (VRD notamment),
les frais administratifs supportés par la société avant l’achèvement des travaux dès lors que l’objet de la société est limité à la construction à la gestion et à l’entretien dudit immeuble.
2.4 — Cas d’une construction édifiée sur un terrain loué par le constructeur
En règle générale la TVA, exigible au titre de la livraison à soi-même, doit être liquidée sur le prix de revient total de l’immeuble y compris le coût du terrain.
Dans le cas où le terrain a été loué, ou dans le cas d’un bail à construction pour lequel les parties ont opté pour l’assujettissement à la TVA, il convient de comprendre dans le prix de revient le montant des loyers afférents à la durée du bail.
3 — MECANISME DE LA TVA DANS LE CADRE DE LA LIVRAISON A SOI-MEME
En principe la location de logements sociaux est exonérée, comme toute location de logements de la TVA. Il en résulte que la TVA au titre des opérations de construction-acquisition antérieure à la location n’est pas déductible.
Les bailleurs de tels logements peuvent cependant bénéficier du taux réduit de TVA lorsqu’ils font construire un immeuble à usage locatif social ou lorsqu’ils réalisent des travaux de réhabilitation à condition d’effectuer une livraison à soi-même.
Cette opération consiste à soumettre à la TVA au taux de 5,5% le prix de revient des travaux de construction ou de réhabilitation. De la TVA ainsi calculée, le bailleur peut déduire la TVA qui lui a été facturée au taux de 19,60% ou 20,60% par les fournisseurs au titre des travaux de construction ou de réhabilitation et par les intermédiaires ou différents prestataires.
Il pourra alors demander le remboursement de la différence auprès de la recette des impôts.
Cette taxation à soi-même permet au bailleur de ne supporter que la TVA au taux réduit, ce qui constitue un mode paiement des subventions d’investissement qui existaient précédemment.
Cette opération oblige le bailleur à constituer des secteurs distincts d’activité qui permettent de suivre pour chaque immeuble sa situation au regard de la TVA.
1 — CAS D’IMPOSITION
La livraison à soi-même en matière de TVA est exigée dans plusieurs cas, et notamment dans le cas de construction de logements sociaux à usage locatif ou de travaux de réhabilitation, d’amélioration, de transformation ou d’aménagement réalisés sur ce même type de logements. L’opération doit être financée au moyen d’un prêt relevant de l’article R-331-I du CCH (prêts PLA ou PLUS et PLS).
2 — Modalités d’imposition
2.1 - Le redevable de la TVA
Le redevable de la TVA sur les livraisons à soi-même est le constructeur de l’immeuble ou le bailleur de logements sociaux réhabilités.
2.2 — Le fait générateur
La TVA est exigible à la date du fait générateur. Le fait générateur se produit à la livraison des immeubles qui correspond à leur date d’achèvement et au plus tard à la date de délivrance par la DDE de la déclaration d’achèvement des travaux.
2.3 — L’assiette de la TVA
C’est le prix de revient total des immeubles déterminé hors taxes y compris le coût des terrains ou leur valeur d’apport.
Le prix de revient comprend notamment :
le coût du terrain c’est-à-dire l’ensemble des sommes versées pour acquérir le terrain (prix, honoraires des notaires, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, etc.) et les frais de toute nature engagés pour l’aménagement du terrain,
le coût des études, plans, etc.,
le prix d’achat des matériaux,
les mémoires des divers entrepreneurs ayant effectué les travaux,
les honoraires des architectes, géomètres, métreurs, etc…,
les frais financiers engagés pour la construction et notamment les intérêts des prêts consentis au constructeur par les organismes de crédit :
• prêts à court terme aux promoteurs ou crédits promoteurs consentis pour la construction par les banques ou organismes de crédit spécialement pour la construction : les intérêts de ces prêts sont entièrement pris en compte dans le prix de revient de la construction ;
• autres prêts consentis en vue de la réalisation de la construction : les intérêts pris en compte sont les intérêts échus avant la date d’achèvement des travaux. La même règle s’applique à l’égard des prêts sociaux (prêts à l’accession ou prêts conventionnés) pour les immeubles dont la livraison à soi-même n’est pas exonérée au titre des dispositions de l’article 261-5-8°du CGI.
• les intérêts relatifs à des avances en compte courant,
les frais facturés par les divers intermédiaires et tous les frais généraux engagés pour la construction,
éventuellement la participation pour dépassement du COS versée à la commune,
la taxe locale d’équipement ainsi que la taxe complémentaire de 1% perçue par la région dans les communes d’Ile-de-France,
la taxe départementale des espaces naturels sensibles,
la taxe de raccordement à l’égout,
la redevance pour création ou transformation de bureaux ou de locaux de recherche en Ile-de-France : cette redevance constitue du point de vue fiscal un élément du coût de revient du terrain sur lequel est édifiée la construction et doit être incluse dans le prix de revient total de l’immeuble,
les participations versées aux communes par les constructeurs pour les travaux d’équipement (VRD notamment),
les frais administratifs supportés par la société avant l’achèvement des travaux dès lors que l’objet de la société est limité à la construction à la gestion et à l’entretien dudit immeuble.
2.4 — Cas d’une construction édifiée sur un terrain loué par le constructeur
En règle générale la TVA, exigible au titre de la livraison à soi-même, doit être liquidée sur le prix de revient total de l’immeuble y compris le coût du terrain.
Dans le cas où le terrain a été loué, ou dans le cas d’un bail à construction pour lequel les parties ont opté pour l’assujettissement à la TVA, il convient de comprendre dans le prix de revient le montant des loyers afférents à la durée du bail.
3 — MECANISME DE LA TVA DANS LE CADRE DE LA LIVRAISON A SOI-MEME
En principe la location de logements sociaux est exonérée, comme toute location de logements de la TVA. Il en résulte que la TVA au titre des opérations de construction-acquisition antérieure à la location n’est pas déductible.
Les bailleurs de tels logements peuvent cependant bénéficier du taux réduit de TVA lorsqu’ils font construire un immeuble à usage locatif social ou lorsqu’ils réalisent des travaux de réhabilitation à condition d’effectuer une livraison à soi-même.
Cette opération consiste à soumettre à la TVA au taux de 5,5% le prix de revient des travaux de construction ou de réhabilitation. De la TVA ainsi calculée, le bailleur peut déduire la TVA qui lui a été facturée au taux de 19,60% ou 20,60% par les fournisseurs au titre des travaux de construction ou de réhabilitation et par les intermédiaires ou différents prestataires.
Il pourra alors demander le remboursement de la différence auprès de la recette des impôts.
Cette taxation à soi-même permet au bailleur de ne supporter que la TVA au taux réduit, ce qui constitue un mode paiement des subventions d’investissement qui existaient précédemment.
Cette opération oblige le bailleur à constituer des secteurs distincts d’activité qui permettent de suivre pour chaque immeuble sa situation au regard de la TVA.